Wywiad z Tomaszem Kaletą, Dyrektorem Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Redakcyjny cykl wywiadów z przedstawicielami firm i instytucji istotnych dla branży nieruchomości mieszkaniowych i inwestycyjnych w Polsce rozpoczynamy od rozmowy z Panem Tomaszem Kaletą, który kieruje Departamentem Sprzedaży mieszkań u jednego z największych deweloperów w kraju.

1.      Prowadzicie Państwo działalność deweloperską w 6 miastach, Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach, Gdańsku i Łodzi. W którym z tych miast realizujecie Państwo obecnie najwięcej inwestycji mieszkaniowych?

Obecnie najwięcej inwestycji mieszkaniowych – sześć – realizujemy w Gdańsku. Lokale w lokalizacjach nadmorskich w ostatnich latach zyskały znacznie na popularności, zwłaszcza te kupowane jako tzw. second home lub w celach inwestycyjnych, na wynajem krótko lub długoterminowy.

2.      Działają Państwo w branży deweloperskiej od 15 lat. Jak na przestrzeni tego czasu ewoluował rynek deweloperski w Polsce? Co się zmieniło jeśli chodzi o preferencje klientów i uregulowania prawne?

W ciągu ostatnich 15 lat branża deweloperska bardzo się sprofesjonalizowała – zniknęły z niej podmioty z innych dziedzin gospodarki, które w budowie mieszkań na sprzedaż widziały okazję do jednorazowego, szybkiego zarobku. Znacznie zmieniły się też ramy prawne – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 29 kwietnia 2012 roku wraz z późniejszymi zmianami, potocznie nazywana ustawą deweloperską ucywilizowała nasz rynek nieruchomości. Nabywcy zostali objęci należytą ochroną prawną i ryzyko, jakie ponoszą przy zawieraniu takiej transakcji jest w zasadzie minimalne.  

Jeśli chodzi o preferencje kupujących, na przestrzeni ostatnich lat znacznie zwiększyły się oczekiwania co do standardu części wspólnych oraz technologii wykonania. To, czy deweloper dba w swoich projektach o środowisko naturalne i dobre samopoczucie mieszkańców zyskało na znaczeniu jako kryterium przy wyborze inwestycji. Odpowiadając na te potrzeby, Develia w swoich osiedlach stosuje niskoemisyjne materiały, buduje ogrody deszczowe i tężnie solankowe oraz wspiera rozwój elektromobilności. Jednym z naszych znaków firmowych jest również stosowanie rozległych nasadzeń drzew i roślinności pochłaniającej zanieczyszczenia. W wybranych inwestycjach występujemy (np. I i II etap osiedla Aleje Praskie w Warszawie) o ich certyfikację w międzynarodowym systemie BREEAM.

3.      Niedawno na naszym portalu publikowaliśmy ranking banków przygotowany przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Jakie Państwo mają doświadczenia jeśli chodzi o współpracę z bankami komercyjnymi?

Mamy pozytywne doświadczenia w zakresie współpracy z bankami komercyjnymi. Po wywołanym pandemią krótkim okresie przestoju instytucje finansowe ponownie się otworzyły na deweloperów. Proces kredytowy przebiega sprawnie i większości przypadków banki podchodzą elastycznie do kredytowania projektów mieszkaniowych, ograniczając wymogi w zakresie udziału własnego, jak  również warunków kredytowych, w tym przede wszystkim poziomu przedsprzedaży. Płynnie przebiega również współpraca w zakresie otwierania i prowadzenia powierniczych mieszkaniowych rachunków bankowych. Banki mają wypracowane, sprawdzone procedury w zakresie analizy projektów mieszkaniowych pod względem prawnym, administracyjnym i technicznym, przez co wprowadzanie przez nas lokali mieszkalnych do sprzedaży w ramach kolejnych inwestycji odbywa się bezproblemowo.

4.      Co ewentualnie Pana zdaniem należałoby poprawić, aby współpraca z bankami finansującymi przedsięwzięcia deweloperskie przebiegała bardziej efektywnie?

Myślę, że dobrze byłoby uprościć nieco procedury,  jeśli chodzi o zakres i ilość dokumentów kredytowych wymaganych przez banki w ramach realizacji projektów mieszkaniowych. Mile widziana byłaby również większa otwartość na inne potrzeby deweloperów, na przykład w sprawie otwartego finansowania projektów. Tego typu kredytowy dają nam większą elastyczność, jeśli chodzi o wykorzystanie środków, umożliwia nam kierowanie ich do projektów, które czasowo potrzebują wsparcia finansowego, co pozwala nam  efektywnej zarządzać kosztami realizacji projektów mieszkaniowych.

5.      Czy trwająca już dwa lata epidemia SARS-CoV-2 w jakikolwiek sposób skorygowała / zmieniła Państwa plany rozwojowe i zaplanowane inwestycje?

Pandemiczne obostrzenia miały duży wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości. Szczególnie mocno odczuły je sektor biurowy i handlowy – oba muszą na nowo zdefiniować swoją tożsamość w nowej, koronawirusowej rzeczywistości. Rynek mieszkaniowy wyszedł z niej jednak obronną ręką. Develia od lat stara się być deweloperem uniwersalnym, utrzymującym bogatą, zróżnicowaną ofertę dla wszystkich grup klientów. Pandemia tylko umocniła nas w tych staraniach – jeszcze bardziej zwiększyliśmy podaż, weszliśmy również w segment najmu instytucjonalnego (PRS). Liczymy, że pierwszą transakcję w tym segmencie będziemy  mogli zakomunikować na przełomie pierwszego i drugiego kwartału br. Nie wykluczamy również opcji bliższej współpracy z funduszami inwestującymi w tym segmencie i budowy własnej platformy.

Oczywiście koronawirusowe obostrzenia zmieniły nieco preferencje nabywców – obserwujemy większy popyt na mieszkania z powierzchniami zewnętrznymi, takimi jak balkony, tarasy czy ogródki. Klienci częściej pytają też o rozkłady umożliwiające wydzielenie osobnego pomieszczenia czy choćby kącika do pracy w domu. Nie musieliśmy jednak jakoś szczególnie dopasowywać się do nowych trendów – zawsze projektowaliśmy nasze inwestycje w taki sposób, aby rozkłady mieszkań stwarzały jak największe możliwości aranżacyjne, a balkony czy ogródki dla wszystkich lokali są u nas standardem.

6.      Dysponuje Pan danymi / statystykami ile % mieszkań kupowanych jest z przeznaczeniem na własne potrzeby mieszkaniowe, a ile pod inwestycje?

Wszystko zależy od lokalizacji i standardu danej inwestycji – odsetek mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych może wahać się od 30 do nawet 80 proc. Jeśli w strukturze danego projektu dominują małe mieszkania, to siłą rzeczy odnotowujemy więcej transakcji inwestycyjnych niż w przypadku osiedli, gdzie główną grupą docelową są rodziny z dziećmi.

7.      Od lat, rok do roku i praktycznie bez względu na lokalizację ceny mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym rosną. Według danych NBP średnio aż o 11% przyrównując Q2 2021 do Q2 2020. Czy rynek ma szansę nasycić się, osiągnąć swoje maksimum, po którym nastąpi odbicie cenowe?

Wszystko wskazuje na to, że w 2022 roku ceny nieruchomości będą rosły dalej, choć być może w nieco mniejszym tempie niż dotychczas. Popyt na mieszkania utrzymuje się cały czas na bardzo wysokim poziomie – według szacunków GUS, w naszym kraju brakuje prawie 650 tys. lokali, a aż 1,5 mln jest w bardzo złym stanie technicznym. Oprócz zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, Polacy kupują nieruchomości jako aktywa inwestycyjne. Mimo niedawnych podwyżek stóp, nasza siła nabywcza  wciąż jest bardzo duża, dwukrotnie wyższa niż np. w 2007 roku. Przy inflacji sięgającej blisko 9 procent realna stopa procentowa pozostaje głęboko ujemna. W związku z tym Polacy, aby ochronić swoje oszczędności przed utratą wartości, dalej będą lokować je w nieruchomościach.  Niestety, ze względu na zmniejszającą się dostępność gruntów pod nowe inwestycje, przedłużające się procedury administracyjne oraz rosnące ceny materiałów budowlanych i generalnego wykonawstwa deweloperzy nie są w stanie zaoferować odpowiednio dużej podaży. W tej sytuacji trudno spodziewać się scenariusza innego niż dalsze wzrosty cen. Nie zapominajmy jednak, że równolegle do cen zwiększają się również zarobki Polaków, dzięki czemu mieszkania pozostają dobrem dostępnym nie tylko dla najbogatszych.

Rozmawiał Michał Walter, Redaktor Naczelny