Wywiad z Bartoszem Kuźniarem, prezesem zarządu Lokum Deweloper S.A.
O zmianach na rynku deweloperskim oraz kierunkach jego rozwoju rozmawiamy z Panem Bartoszem Kuźniarem, prezesem zarządu firmy Lokum Deweloper S.A., która prężnie działa w aglomeracji wrocławskiej oraz krakowskiej.
1. Działają Państwo na rynku deweloperskim od 2004 roku. To prawie dwie dekady. Jakie najważniejsze zmiany zaszły Pana zdaniem w tym okresie dla sektora deweloperskiego?
Polski rynek deweloperski przeszedł bardzo znaczące zmiany. Jeszcze kilkanaście lat temu w zasadzie raczkował, teraz, po prawie 20 latach, pomimo różnych cyklów koniunktury jest to rynek o wiele dojrzalszy w wielu aspektach, konkurencyjny, rozwinięty zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Przez ten okres rynek kształtowany był przez szereg czynników. Pojawiła się możliwość zaciągania kredytów hipotecznych, również w obcej walucie. Rozwój branży był możliwy dzięki poprawie sytuacji na rynku pracy i bogaceniu się społeczeństwa. Nastąpiły istotne zmiany demograficzne, do największych miast sukcesywnie migrowała ludność napływowa, która generowała popyt na nieruchomości w aglomeracjach. Był on wspierany przez niskie stopy procentowe oraz trend postrzegania zakupu lokum jako bezpiecznej formy lokowania kapitału. Wprowadzenie programów rządowych, najpierw Rodziny na swoim a następnie Mieszkania dla Młodych stanowiło kolejny czynnik kształtujący rynek. Obowiązującą od 2012 roku tzw. ustawa deweloperska wprowadziła szereg regulacji prawnych mających na celu ochronę interesów nabywcy poprzez m.in. konieczność zawierania umów deweloperskich w postaci aktu notarialnego, a także posiadania zamkniętych lub otwartych rachunków powierniczych. W ciągu ostatnich lat widać wyraźną tendencję do różnicowania oferty deweloperów. Pojawiły się lokale przeznaczone na wynajem, luksusowe apartamenty, czy unikatowe mieszkania w zrewitalizowanej zabudowie. Na pewno zaszły też spore zmiany w obszarze preferencji klientów, którzy coraz większą uwagę zwracają na standard mieszkań i części wspólnych, obecność zieleni na terenie osiedli.
2. Lokum Deweloper buduje we Wrocławiu i od kilku lat również w Krakowie. Które z tych miast rozwija się bardziej dynamicznie jeśli chodzi o ilość oddanych inwestycji mieszkaniowych?
Nasza strategia zakłada obecność na dwóch dużych rynkach – wrocławskim oraz krakowskim. Są to miasta perspektywiczne, o dużym potencjale inwestycyjnym. Zarówno Wrocław, jak i Kraków charakteryzuje podobna dynamika jeśli chodzi o liczbę oddanych inwestycji mieszkaniowych. W latach 2009-2019 w stolicy Małopolski nastąpił wzrost liczby lokali o 25,2%. W analogicznym okresie we Wrocławiu zanotowano wzrost o 28,6%. W samym 2020 roku w Krakowie oddano do użytku 10 158 mieszkań, a w stolicy Dolnego Śląska – 11 010. Rok 2021 był dla obu tych miast rekordowy pod względem ilości oddanych mieszkań. Według danych GUS największą liczbę lokali oddano do użytkowania w województwach mazowieckim, wielkopolskim, dolnośląskim i małopolskim. W mojej ocenie zarówno Wrocław, jak i Kraków to rynki wciąż rozwijające się, a dane z ostatnich kilku lat są dobrym prognostykiem na przyszłość.
3. Nie sposób nie spytać o trwającą już dwa lata epidemię COVID-19. Czy odbiła się ona na Państwa planach i spowolniła rozwój czy wręcz przeciwnie nie miała ona wpływu na rynek budownictwa mieszkaniowego?
Pandemia COVID-19 niewątpliwie wywarła wpływ nie tylko na rynek deweloperski, ale także w szerszej perspektywie – na gospodarkę i dynamikę koniunktury. Podczas pierwszej fali epidemii, w związku z mocno niepewną sytuacją, doświadczyliśmy ochłodzenia popytu i odroczenia planów zakupowych klientów, by następnie obserwować odwrócenie tego trendu. Uzyskiwanie decyzji administracyjnych, np. tych o warunkach zabudowy czy pozwoleń na budowę stało się bardzo długotrwałym procesem. COVID-19 przyczynił się do kryzysu światowego łańcucha dostaw, a także wpłynął na podniesienie cen materiałów budowlanych. Dodatkowo branża deweloperska boryka się ze wzrostem cen gruntów oraz problemem z ich dostępnością. Coraz trudniej jest pozyskać korzystne cenowo działki położne w atrakcyjnych lokalizacjach, szczególnie w dużych miastach. Pandemia miała też wpływ na zachowanie klientów, którzy w obliczu tej sytuacji zrewidowali swoje potrzeby mieszkaniowe: kupujący szczególnie doceniają ogródki, duże balkony i tarasy, poszukują dodatkowej przestrzeni na domowe biuro, zwracają większą uwagę na strefy relaksu dostępne na osiedlach, a także lokalizację inwestycji przy zielonych terenach rekreacyjnych, w pobliżu parków czy lasów.
4. Jaka jest tak naprawdę definicja mieszkania o podwyższonym standardzie? Chodzi o materiały Premium użyte do wykończenia lokalu 'pod klucz’?
Mieszkanie o podwyższonym standardzie charakteryzuje zastosowanie wysokiej jakości materiałów w procesie budowlanym i wykończeniowym. Takie wnętrza często są wyższe niż standardowe pomieszczenia, a także wyróżniają się dużą ilością przeszkleń. Podwyższony standard oznacza również atrakcyjną lokalizację, gwarantującą sąsiedztwo obszarów rekreacyjnych i wygodny dostęp do centrum miasta oraz estetycznie zagospodarowane tereny zewnętrzne osiedla – ze starannie wyselekcjonowaną, bujną roślinnością, dziedzińcami z fontannami, czy eleganckimi klatkami schodowymi. Warto dodać, że budynki o podwyższonym standardzie zaprojektowanie i wyposażone są z dbałością o przyszłą energooszczędność i ekologiczny sposób eksploatacji. Cechuje je wysoki standard wykończenia części wspólnych oraz obecność cichobieżnych wind, rowerowni i komórek lokatorskich. Nadmienię, że wykończenie lokalu pod klucz dotyczy aranżacji mieszkania i w tym aspekcie wszystko zależy od indywidualnych preferencji nabywcy oraz środków, jakimi dysponuje.
5. Mieszkania są coraz droższe. Od lat sukcesywnie rośnie cena metra kwadratowego, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Gdyby miał Pan pokusić się o prognozę i powiedzieć kiedy ten trend może wyhamować?
Spodziewam się, że mieszkania w dużych miastach będą drożeć o około 10 procent w skali roku, stosownie do wzrostu kosztu ich wytworzenia, dopóki poziom cen w Polsce nie zrówna się z cenami, które są obserwowane na zachodzie. Dynamika wzrostu uzależniona będzie od tempa bogacenia się mieszkańców dużych aglomeracji. Obecne podwyżki stóp procentowych powodują, że część klientów odłoży swoje plany zakupowe w czasie. Skutkuje to mniejszymi wolumenami realizacji i sprzedaży. Coraz większy udział w rynku będą miały podmioty instytucjonalne, które od pewnego czasu kupują mieszkania hurtowo, by je następnie wynajmować. Umożliwią one realizację potrzeb mieszkaniowych mniej zamożnym klientom poprzez najem.
6. Czego aktualnie najczęściej poszukują klienci? Proszę wymienić kilka kluczowych właściwości poszukiwanych mieszkań, które są istotne dla większości Państwa klientów.
Preferencje klientów w znacznym stopniu zależą od ich potrzeb i tego, na jakim etapie życia obecnie się znajdują. Kupujący zwracają uwagę na cenę i metraż mieszkania, jego nasłonecznienie oraz usytuowanie względem stron świata, a także obecność balkonu, tarasu lub ogródka. Chcąc mieć pewność i poczucie bezpieczeństwa podczas dokonywanej transakcji, poszukują wiarygodnego dewelopera. Oprócz tych czynników bardzo istotnym kryterium jest lokalizacja osiedla i jego najbliższe otoczenie. Dla potencjalnych mieszkańców ważna jest odległość od miejsca pracy, szkół, przedszkoli, uczelni wyższych czy terenów zielonych umożliwiających aktywny wypoczynek. Często nabywcy poszukują lokalizacji w centrum miasta lub w jego pobliżu. Klienci interesują się nieruchomościami dobrze skomunikowanymi, wokół których znajdują się przystanki transportu miejskiego. Nierzadko zamiast samochodu wybierają rower, tramwaj czy autobus, nad miejsce postojowe przedkładając obecność zielonych stref na osiedlach. Priorytetem jest również dostęp do rozwiniętej infrastruktury miejskiej i oferty handlowo-usługowej. Nabywcy przykładają wagę do standardu inwestycji: istotna jest dla nich estetyczna architektura i kolorystyka elewacji, wygląd klatek schodowych, jakość użytych materiałów oraz obecność stref zieleni czy placów zabaw. Z naszego doświadczenia wynika, że klienci szczególnie doceniają dodatkowe udogodnienia takie jak fontanny na dziedzińcach, strefy fitness oraz pergole pełne kwitnącej roślinności.
Rozmawiał Michał Walter, Redaktor Naczelny
