Fakty i mity nt. funduszy inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym

Jak wygląda rynek PRS (Private Rented Sector) w Warszawie, a jak u naszych zachodnich sąsiadów w Berlinie? O faktach i mitach opowie prawnik, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Pan Sebastian Juszczak. Zapraszamy do lektury tego ciekawego porównania. Pytania w komentarzach mile widziane.

1. Fundusze zdominują rynek najmu. Obecnie udział funduszy PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych Warszawy to 2,5 promila – w Berlinie ta wartość szacuje się na poziomie 34%. Przyjmując, że w Warszawie sprzedaje się średnio 20 tys. mieszkań, to gdyby co dziesiąte mieszkanie zostało sprzedane funduszowi (co samo w sobie jest nierealne), to po 50 latach fundusze posiadałyby jedynie 5% zasobu mieszkaniowego w Warszawy, który by wzrósł do 2 mln mieszkań. W czasie, gdy rozpoczęły się w Polsce inwestycji PRS, czyli od 2015 r. deweloperzy sprzedali w sześciu największych aglomeracjach około 420 tys. mieszkań. W tym okresie fundusze inwestycyjne zbudowały portfel około 6 tys. mieszkań (z czego 2 tys. znajduje się w posiadaniu państwowego Funduszu Sektora Mieszkań na wynajem PFR Nieruchomości S.A.), a inwestorzy indywidualni nabyli około 100-120 tys. mieszkań. Obawa, że fundusze zdominują rynek najmu, który obecnie jest rynkiem inwestorów indywidualnych jest nieuzasadniona.

2. Obecność funduszy inwestycyjnych sprawia, że mieszkania są coraz droższe. Transakcje z udziałem funduszy inwestycyjnych nie mają przełożenia na obecne wzrosty cen nieruchomości. Fundusze kontraktują mieszkania, które są dopiero w budowie czy znajdują się na wcześniejszym etapie planowania. Jednocześnie dzięki środkom uzyskiwanym od funduszy deweloper jest w stanie sprawniej realizować kolejne etapy inwestycji czy zakupywać grunty, co wpływa korzystnie na podaż mieszkań. Głównym powodem obecnych wzrostów cen nieruchomości jest nierównowaga między silnym popytem, a niedostateczną podażą. Dodatkowo mamy do czynienia z niską dostępnością gruntów mieszkaniowych, przedłużającymi się postępowania administracyjnymi czy wzrostami kosztów materiałów budowlanych
   i wykonawstwa. Odnosząc się do często przytaczanego przykładu Berlina, to warto zauważyć, że średnie stawki czynszu w Berlinie kształtowały się na poziomie 10,10 EUR/m2. To mniej niż w innych niemieckich miastach takich jak Hamburg (11,20 EUR/m2) czy Frankfurt (13,30 EUR/m2). Jednocześnie ta średnia stawka czynszów w Berlinie jest niemal trzy razy niższa niż w Paryżu (28,60 EUR/m2).

3. Głównym powodem wzrostów cen mieszkań w Berlinie była obecność funduszy. W przypadku Berlina głównym powodem wzrostów cen była nieodpowiednia polityka miasta ograniczająca podaż mieszkań. Jednocześnie populacja Berlina stale rosła notując przyrost ludności w wysokości od 40 do 60 tyś. nowych mieszkańców rokrocznie. Stąd obecnie stolica Niemiec zmaga się z niedoborem ok. 205 tys. lokali. Aby zaspokoić ten rosnący popyt mieszkaniowy w Berlinie musiałoby powstawać co roku 20 700 mieszkań – obecnie liczba nowych mieszkań oddawanych do
   użytkowania jest niewystarczająca skoro w 2020 r. wynosiła 14 500 lokali. W tym samym okresie w Warszawie oddano do użytkowania 23 500 mieszkań. Przy czym Warszawa ma ponad dwa razy mniej mieszkańców.
4. Fundusze zabierają mieszkania zwykłym Kowalskim. Istnieje skrajna różnica między działalnością funduszy inwestycyjnych na
   rynku polskim a w Berlinie. Fundusze mieszkaniowe w Berlinie nie nabywały mieszkań w nowych projektach, ale kupowały pustostany od miasta, a następnie wyremontowały je i oddawały na rynek – np. w 2004 r. miasto sprzedało spółkę miejską GSW, która posiadała 65 tys. mieszkań. W Polsce inwestorzy instytucjonalni kontraktują nie mieszkania, które znajdują się w bieżącej ofercie deweloperów, a te, które zostaną oddane do użytkowania w dłuższej perspektywie. Środki uzyskiwane od funduszy (finansowanie w formule forward funding) pozwalają deweloperowi na sprawniejsze rozpoczynanie kolejnych etapów inwestycji – w tym tych przeznaczonych dla klientów indywidualnych. Przez to więcej mieszkań trafia na rynek z czego część jest przeznaczona na wynajem – np. dla osób, które nie chcą albo na tym etapie nie mogą się jeszcze związać kredytem hipotecznym – a część na sprzedaż dla osób fizycznych.